澳大利亚的房价正在飙升，那么为什么墨尔本的房价在下跌呢？

　　

　　

　　在住房危机中，你会认为这个一直被评为澳大利亚最宜居城市的房价会飙升，对吗?

　　错了——而且还差得远。

　　墨尔本在很长一段时间内都是全国第二昂贵的房地产市场，仅次于悉尼，但与第三名之间有很大的差距。

　　本周早些时候发布的CoreLogic数据显示，墨尔本的房价比除霍巴特和达尔文之外的任何其他首府城市都要便宜。

　　那么，为什么在维多利亚州首府找到比悉尼、布里斯班、珀斯和阿德莱德更便宜的地方呢?

　　这个问题没有唯一的答案，但部分原因在于供给。

　　斯威本城市规划专家?Stephen?Glackin?博士告诉9news.com.au:“墨尔本也有很多新的供应，尽管这些数字比前几年有所下降。”

　　“虽然墨尔本的建筑在减少，但过去几年里，许多正在开发的建筑已经上线，提供了更多的选择。”

　　这在澳大利亚统计局的全国建筑数据中很明显。

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　　?While维多利亚州是人口第二多的州，它的建筑数量大大超过了全国其他地区，自2010年以来，它已经建成了82.5万套房屋，比排名第二的新南威尔士州多出了10万多套。

　　与其他主要城市相比，墨尔本可供出售的房产数量也在飙升。

　　联邦银行高级经济学家贝琳达·艾伦告诉9news.com.au:“如果我们看一下墨尔本的待售房产总量，与过去五年相比，它们总体上比平均水平高出25%左右。”

　　“在悉尼，房价基本持平，而在阿德莱德、布里斯班和珀斯，可供购买的房产比平均水平低40%至50%。”

　　收税员手里拿着另一块拼图。

　　“投资者买房的速度远不如你在其他州看到的那样快，”Allen说。

　　“过去一年，维多利亚州的投资者贷款仅增长了约9%，而其他地方的增幅约为30%，因此，目前对维多利亚州感兴趣的投资者要少得多，这是因为我们的税收负担增加了。”

　　去年，为了解决该州在新冠疫情期间的巨额债务，维多利亚州财政部长蒂姆·帕拉斯(Tim Pallas)公布了一项新的10年投资性房地产税。

　　第二套(以及第三套、第四套等等)住房的一般土地免税门槛从30万美元降至5万美元，纳税人必须缴纳975美元的统一税率，外加其30万美元以上土地价值的0.1%。

　　该规定于1月1日生效。两个月后，墨尔本的房价开始下跌，至今仍未停止。

　　目前，它的住宅价格中位数约为77.6万澳元，仅次于珀斯(785,250澳元)和阿德莱德(790,789澳元)，远低于悉尼(118万澳元)和布里斯班(875,040澳元)。

　　在某种程度上，这反映了维多利亚州更广泛的财政问题，该州的债务预计将在未来几年攀升至2,000亿美元。

　　“我们看到的并不是房地产市场的不同，”Allen说。

　　“我们在维多利亚州的其他经济指标中也看到了这一点——维多利亚州的经济与其他州的经济不一致。

　　“只是有一个更广泛的问题，很难确定。”

　　与此同时，全市房价中位数并不能反映全部情况。

　　“墨尔本太大了，有很多子市场，”格拉金说。

　　“如果你深入研究，你会发现价值较高的地区，或者可能是CBD交通便利的地区，已经下降，但中部和外围地区实际上可能已经上升。

　　“这种情况发生在珀斯，在矿业起起落落期间，高价值的地方在经济低迷中下跌，但中等价值的住房却在上涨。”

　　墨尔本的中位数价格也因其公寓的高比例而略有扭曲——大约三分之一的住宅是单间住宅，而阿德莱德和珀斯的这一比例接近15%。

　　尽管如此，这种平静不太可能持续太久。

　　联邦银行(Commonwealth Bank)预测，在预期的利率下调的推动下，墨尔本的房价将重新上涨，明年将上涨4%——尽管对买家来说，维多利亚州的前景仍将远远好于其他许多首府。

　　Allen称，"当我们考虑今年下半年和明年将有什么因素推动房价时，就会回到历史上推动房价的最大因素之一:利率。"

　　他说:“如果我们确实获得了利率减免，它应该会总体上支持房价，因为我们确实看到贷款增加，然后这也会推高房价。

　　“但我们仍然认为墨尔本的房价上涨速度赶不上布里斯班、阿德莱德和珀斯等城市，这只是因为这些首府城市的供应面临挑战。”