在哪儿库存水平是特别高还是特别低？

　　

　　

　　关键的外卖

　　在过去十年中，春季新上市房屋的平均涨幅为18.2%，销售房屋的平均涨幅为8.3%，东海岸城市的涨幅最大。

　　数据显示，珀斯和阿德莱德的卖家正以强大的地位进入春季销售季节，市场上的总库存处于非常枯竭的水平，在过去几个月里，每增加一套新上市的房屋，就有一套以上的销售。

　　从三个月的价格变化来看，在总房源数量较高的墨尔本和霍巴特，卖家似乎处于一个下跌的市场。

　　展望未来，我们可能会看到需求受到持续高利率、经济状况放缓和消费者信心低迷的压力，尤其是在这两个州的首府，卖家可能会遇到困难。

　　随着春天的到来，买家、卖家和房地产专业人士都在为销售和上市活动的提升做准备，但对于墨尔本、霍巴特和悉尼的一些卖家来说，春天并不一定意味着需求会上升。

　　春天对于买卖双方来说都是一个受欢迎的季节，因为冬天的寒冷消退了，盛开的花园展示了房产的最佳状态——还有一个额外的好处，那就是在假日季节之前完成交易。

　　CoreLogic的最新分析显示，在过去十年中，新上市房屋的平均涨幅为18.2%，销售房屋的平均涨幅为8.3%，东海岸城市的涨幅最大。

　　图1显示了过去十年澳大利亚各城市冬季和春季之间的平均抬升。

　　

　　有趣的是，寒冷地区的春季房源数量增幅也最大。

　　然而，季节性因素仍可能受到利率和经济状况等更广泛市场状况的影响。

　　一些城市的销售量实际上在市场下行的春季有所下降，例如悉尼和墨尔本在2015年、2017年和2018年的春季，当时临时的宏观审慎规则导致投资者需求急剧下降。

　　展望2024年春季，我们可能会看到需求受到持续高利率、经济状况放缓和消费者信心低迷的压力，尤其是在两个州的首府，卖家可能会陷入困境。

　　评估买卖双方条件的一种方法是将已售出房屋的数量与同期新发布的待售房产数量进行对比。

　　图2显示了澳大利亚三个月的销售和新上市的滚动计数，图中的阴影部分表示住宅价值下降的时期。

　　

　　在截至7月份的三个月里，估计有12.45万套房屋售出，而市场上待售的新房源数量为12.3万套。

　　这表明，在需求超过供应的情况下，全国范围内的买家数量高于卖家数量。

　　然而，与几个月前相比，过去三个月的销售和新上市房屋数量更为平衡(截至4月的三个月里，14.25万套销售，而新上市房屋数量为12.8万套)，与去年同期相比(12.3万套销售，而新上市房屋数量为11.2万套)。

　　澳大利亚首都的供需状况千差万别，这将导致今年春天同样不同的结果。

　　图3显示了新房源的最新销售计数。

　　

　　销售量多于新上市房屋的市场被认为是“卖方”市场，而新上市房屋数量较多的市场通常更有利于买方。

　　目前，销售和新上市房源之间的差距最大的是墨尔本，在过去三个月里，墨尔本市场上新增的房源数量比销售数量多5400套，而阿德莱德和珀斯则相反，这两个城市的销售数量远远超过新增房源数量。

　　这一数据表明，珀斯和阿德莱德的卖家正以强大的地位进入春季销售季节，市场上的总库存处于非常枯竭的水平，在过去几个月里，每增加一套新上市的房屋，就有一套以上的销售。

　　这些市场的紧迫性在市场上表现得尤为明显，在截至7月份的三个月里，珀斯住宅的销售时间中位数仅为10天。

　　在阿德莱德，待售天数中位数更高(28天)，但比去年同期(33天)有所下降。

　　评估市场状况的另一种方法是将总上市数量与历史平均水平进行比较。

　　上市总数反映了市场上的股票总量，如果没有足够的销售来吸收新上市的流量，这一数字可能会随着时间的推移而上升。

　　在7月份，CoreLogic分析了相对于该地区前五年平均水平，市场上总上市数量最高和最低的市场。

　　图4显示了相对于历史平均水平，待售库存量最高和最低的前20个州首府城市市场，以及最近的房屋价值变化。

　　

　　

　　库存相对较高的地区表明市场条件有利于买家，而卖家在低库存市场占据上风。

　　CoreLogic的分析表明，今年春天，在阿德莱德和珀斯，以及布里斯班一些更便宜的市场，比如博德萨特，卖家将占据优势。

　　但对于墨尔本、霍巴特和悉尼的一些卖家来说，春季并不一定意味着是买房的好时机。

　　潜在的卖家应该评估当地市场的状况，因为他们可能会发现，在未来几个月里，对卖家的竞争会更加激烈。

　　数据显示，墨尔本SA3市场(墨尔本的Sunbury和霍巴特的布莱顿)尤其疲软。

　　从三个月的价格变化来看，在总房源数量较高的墨尔本和霍巴特市场，卖家似乎处于一个相当平稳或下跌的市场。

　　最枯竭的市场是阿德莱德、珀斯和布里斯班，在阿德莱德的诺伍德-佩恩汉姆-圣彼得地区，截至7月的三个月里，价值的最低涨幅为3.7%。

　　随着我们进入春季，住房需求的深度可能会受到考验，尤其是在墨尔本和霍巴特这样的市场，那里的房源已经有所增加。

　　预计新股上市数量会增加，但需求可能不会同时上升。

　　如果我们看到广告上的库存水平在春季上升，这是一个好迹象，我们可能会看到澳大利亚住宅市场的上升势头进一步减弱。