什么是“投资级”房产？

　　

　　

　　关键的外卖

　　澳大利亚有1100万套住宅，总价值约10.3万亿美元，但并非所有房产都是好的投资对象。

　　对我来说投资级别的房产可能并不适合你——我们可能在玩不同的“投资游戏”。

　　然而，市场上的优质“投资级”房产严重短缺。

　　房地产投资者通过四种方式赚钱:资本增长、租金回报、加速或强制增长以及税收优惠。资本增长是财富创造的一个比现金流重要得多的驱动力，所以你必须有一个财务缓冲来帮助你度过困难时期。

　　太多的投资者没有认识到房地产投资是一种金融游戏，没有应急资金让自己面临金融危机。

　　许多初级投资者都在寻找现金流，但他们首先需要建立一个资产基础。然后他们可以“购买”现金流。

　　尽管现金流是最终目标，但资本增长是投资物业表现中最重要的因素。但只有当你建立了足够大的“投资级”房地产资产基础后，你才能转向现金流。

　　在资产积累阶段，你通过贷款和投资来建立一个巨大的资产基础，包括产生收入的房产，然后最终你慢慢地降低你的贷款与价值比率，这样你就可以依靠你的房地产投资组合的现金流生活。

　　我们花了很多时间研究能够带来资本增长率的地区，而且我们只购买对自住业主有吸引力的房产。我们不买价格昂贵的新房和期房。

　　并不是所有的房产都是“投资级”——许多新开发的高层建筑是专门为投资者市场建造的，不是“投资级”，因为它们缺乏自住业主的吸引力、稀缺性和增值机会。

　　期房是糟糕的投资!墨尔本三分之二的公寓没有价格上涨，或者在转售时赔钱，在布里斯班，大约一半的计划购买的公寓正在亏损，或者没有利润。

　　投资级房产对大量富裕的自住业主具有吸引力，地理位置合适，靠近咖啡馆、商店、餐馆和公园等生活便利设施。

　　澳大利亚有1110万套住宅，总价值约10.3万亿美元，任何时候都有超过10万套待售房产。

　　现在市场已经进入房地产周期的下一个阶段，战略投资者回到市场积极购买房产，因为他们知道市场已经过了低谷，我们正处于一个新的房地产周期的开始。

　　但这里要提醒一句……

　　不要跑出去买任何房产。

　　不是所有的房产都是好的投资!

　　

　　事实上，在我看来，目前市场上只有不到4%的房产是我所说的“投资级”。

　　你看到…目前，市场上的房产数量比过去很长一段时间都要少，虽然仍有很多待售房产，但现在a级住宅或优质“投资级”房产确实短缺。

　　当然，任何房产都可以成为投资性房产。

　　只要把业主赶出去，再找个房客，这就是一项投资，但这并不能使它成为“投资级别”。

　　为了帮助你理解我对投资级房产的看法，让我们先看看一笔好投资的特征，然后看看哪些类型的房产符合这些标准。

　　我在任何投资(包括房地产)中寻找的东西是:

　　强劲而稳定的资本增值速度;

　　稳定的现金流;

　　流动资金，我有能力拿我的钱以我的投资为抵押出售或借款来套现;

　　简单管理;

　　对通货膨胀的对冲;和

　　良好的税收优惠。

　　房地产投资者赚钱的方式有四种:

　　资本增值-随着时间的推移，房产会升值

　　租金回报-你从房客那里得到的现金流

　　加速或强迫增长-这是你通过翻新或开发增加价值来“制造”的资本增长

　　税收优惠-比如负扣税或折旧免税额

　　但并非所有回报都是平等的。

　　资本增长不需要纳税，而租金回报需要纳税，而且随着房产价值的增加，租金增长也会产生更多的现金流，这意味着资本增长是你创造财富的重要动力，而不是现金流。

　　

　　显然，你需要现金流来让你持有你的投资组合足够长的时间，以便资本复合增长的力量开始发挥作用，这意味着你必须有一个财务缓冲来帮助你度过困难时期。

　　这意味着你需要小心你的现金流和偿还债务的能力。

　　太多的投资者没有认识到，房地产投资是一种金融游戏，一些房子被夹在中间，使自己面临财务困境，因为他们没有应急资金，在需要的时候可以取用，这往往导致他们在糟糕的时候出售。

　　你看到…现金流让你在游戏中保持活力，但真正让你摆脱激烈竞争的是资本增长。

　　让我们面对现实吧，统计数据显示，大多数房地产投资者都失败了。

　　他们从来没有实现过他们所渴望的财务自由，这在一定程度上是由于他们遵循了错误的策略——通常是因为他们追求现金流。

　　看看这些数据(来自ATO)…

　　澳大利亚有2,245,539名房地产投资者。

　　这意味着大约20%的澳大利亚家庭拥有投资性房产，80%的家庭没有。

　　以下是投资者持有的房产数量

　　1.投资物业- 71.48%

　　2 .投资地产- 18.86%

　　3 .投资物业- 5.81%

　　投资地产- 2.11%

　　5 .投资地产- 0.87%

　　6套或以上投资物业- 0.89 (19,920)

　　让我说清楚……没有一种正确的投资方式，没有一种最优的策略，没有一个普遍的目标。

　　不同的投资者有不同的时间跨度、风险偏好、收入水平、个人价值观、情感偏见和期望。

　　他们在生活和市场中也面临着不同的限制、机遇和挑战。

　　因此，他们用自己的钱玩不同的游戏，对一个投资者来说很好的投资可能对另一个投资者来说并不合适。

　　这就是为什么在Metropole，甚至在讨论下一个物业之前，我们就会考虑到每个客户的不同目标、动机、时间框架和风险概况，为每个客户制定个性化的定制战略物业计划。

　　没有放之四海而皆准的方法。

　　我们认识到，每个投资者都有自己独特的环境、优先事项和目标，这意味着适合一个人的最佳行动方案可能不适合另一个人。

　　在Metropole，我们没有待售物业，但我们拥有经过时间考验的框架，我个人在过去50年里对其进行了微调，并在20多年里帮助客户超越了市场，通过详细的研究，我们可以建立个性化和灵活的投资计划，以适应不断变化的房地产市场动态。

　　所以，弄清楚你自己的游戏并坚持下去:清楚地定义你的投资游戏并专注于玩它。

　　要谨慎对待那些玩不同游戏的人的暗示和建议，因为这可能会导致意想不到的风险和结果。

　　我之所以这么说，是因为很明显，大多数房地产投资者未能建立一个足够大的房地产投资组合，为他们提供可观的退休收入。

　　那些寻求现金流的人考虑的是当下，而不是长期，他们购买的房产可能会解决短期问题，但不会给他们带来他们希望的长期结果——这只有通过建立坚实的资产基础才能实现。

　　我理解为什么投资者在寻找现金流——一般来说，他们在生活中寻找更多的选择——他们通常在寻找工作的选择，因为他们想要，而不是因为他们不得不。

　　但在我看来，这些投资者首先需要建立一个投资级房地产的资产基础，然后才能“购买”现金流——可能通过降低贷款与价值比率，可能通过商业地产，也可能通过购买股票。

　　但投资必须按正确的顺序进行——首先是资产增长，然后是现金流。

　　

　　当然，你拥有的投资物业的数量远不如你的资产质量和你在其中拥有的权益数量重要。

　　我经常说，我宁愿拥有一个韦斯特菲尔德购物中心，也不愿在澳大利亚地区拥有50处房产。

　　查看这些税务局的统计数据让我想知道，与普通房地产投资者相比，我们在Metropole Property Strategists的客户(他们得到了指导投资的战略建议)的表现如何。

　　目前，Metropole代表我们的客户管理着价值近20亿美元的房地产资产，从下图中可以看出，总体而言，Metropole的客户表现明显优于平均水平:

　　o我们只有大约一半的客户拥有零只有一家投资物业公司远低于澳大利亚的平均水平，但这是一件好事

　　21%的客户拥有两套投资房产，这比澳大利亚的平均水平要高

　　我们近10%的客户拥有三套投资房产，几乎是澳大利亚平均水平的两倍。

　　我们6%的客户拥有四套投资房产，而典型的房地产投资者只有2%

　　3%的客户拥有5套投资房产，是澳大利亚平均水平的三倍。

　　我们7%的客户拥有6套或以上的投资物业，是一般物业投资界的7倍多。

　　

　　我们只计算了我们为客户购买或管理的房产。

　　这包括客户在来我们这里之前购买的房产，自然会使我们的数据偏保守。

　　玩家很容易购买第一个属性，但每增加一个属性就会变得越来越困难。

　　我们认为，我们的战略投资方法有助于我们客户的卓越表现，所以我一会儿会更详细地解释这一点。

　　但首先我想解释一下……

　　我已经解释了我的想法，我承认不是每个人都同意我的观点。

　　不要误解我的意思，现金流是最终的目标。

　　但只有当你建立了足够大的“投资级”房地产资产基础后，你才能转向现金流，这意味着你的投资之旅将包括5个阶段:

　　教育阶段-学习什么是房地产投资全一布特。

　　在储蓄阶段——他们花的比赚的少，并把这些额外的现金流存入储蓄账户，作为投资的存款。

　　在资产积累阶段-建立一个足够大的资产市场需要2到3个房地产周期一些能产生收入的物业转移到下一个阶段……

　　降低贷款与价值比率资产积累需要借款和杠杆，但最终，你的LVR必须慢慢下降，这样你才能……

　　依靠房地产投资组合的现金流生活

　　在这段旅程中，最安全的方法是确保你只购买那些在资本增长方面优于市场平均水平的房产，这显然需要几个房地产周期。

　　当然，我们刚刚经历了一次严重的房地产低迷，我们正在进入房地产周期的下一个阶段，资本增长将在一两年内受到抑制，但重要的是要保持长远的眼光。

　　根据REA集团和澳大利亚统计局(ABS)的数据，Metropole的研究表明，在过去的42年里，澳大利亚全国房价中位数增长了540.1%。

　　年均增长率为7.62%。

　　然而，这一数字因州而异。

　　

　　在过去的42年里，墨尔本的平均房价年增长率最高，为8.26%。

　　悉尼是增长第二快的城市，年均房价增长7.98%，仅领先于堪培拉(7.9%)。

　　42年间，布里斯班的年均房价上涨了7.51%，而阿德莱德和珀斯的年均房价分别上涨了6.94%和6.26%。

　　霍巴特和达尔文没有40年的数据，但30年的平均房价年增长率分别为7.29%和5.84%。

　　当然，这些只是总体平均水平，在每个州内，有些地方的资本增长明显高于这些平均水平，而其他地方则表现不佳。

　　我想这就是平均值的作用。

　　

　　虽然我们现在可能正在经历房地产周期的冬天，但2000多年来，春天一直在冬天之后，我敢打赌，这次房地产周期的冬天也会出现同样的情况。

　　这就是为什么在大都会，我们花了很多时间研究那些能带来资本增长的财富产出率的地点。

　　一旦我们找到了这些位置，这就是我们如何在这些位置选择正确的属性:

　　我们只会买一处房产:

　　这将吸引自住业主．

　　并不是说我们打算出售房产，而是因为自住业主会购买类似的房产，从而推高当地房地产的价值。

　　这将是特别重要的重要的是，未来投资者在市场中的比例可能会减少

　　低于内在价值——这就是为什么我们避免购买高价的新房和期房。

　　与一个土地资产比高——这并不一定是指大片土地，而是指土地组合Nent构成了资产价值的重要组成部分。

　　

　　在一个有着长期强劲资本增长历史的地区，由于该地区的人口结构，包括高档化地区，它将继续超越平均水平。

　　与一个扭—独特的，特别的，不同的或稀缺的东西关于财产，最后;

　　在哪儿他们可以制造业资本增长通过翻新、翻新或再开发，而不是等待市场来做繁重的工作，因为我们正进入一个资本增长较低的时期。

　　好吧，回到我最初的评论，市场上只有不到4%的房产是投资级的。

　　当然，有很多投资股票，但不要混淆这两者。

　　这些房产是专门为投资者市场建造的——想想我们城市里到处都是高楼大厦的新开发项目——但其中大多数都不是“投资级”。

　　它们是房地产营销人员和开发商向na?ve投资者大量出售的东西——通常是计划外的，但它们不是“投资级”，因为它们对自住业主几乎没有吸引力，它们缺乏稀缺性，通常是溢价购买的，没有增值的机会。

　　期房是糟糕的投资!

　　国际清算银行牛津经济研究院(BIS Oxford Economics)几年前(上次市场繁荣的时候)的分析报告称，在过去8年里，该计划售出的公寓中有一半是:

　　三选二墨尔本公寓价格没有上涨，或者说没有下跌转售后出售。尽管移民数量创历史新高，房地产市场也出现了显著繁荣。

　　在布里斯班, a在这些按照计划购买的公寓中，约有一半是亏本出售的，或者说没有盈利。

　　在悉尼,这是一个自2015年以来购买的公寓中，约有四分之一是亏本出售的，或者说没有盈利。

　　换句话说……购买高层公寓的投资者赔钱的比赚钱的多。

　　当然，还有很多投资者坐拥那些价值持续下跌的公寓，但他们还没有看清自己的损失。

　　根据BIS的研究，悉尼、墨尔本和布里斯班市中心3至5公里范围内的公寓转售价格上涨

　　意识到公司价格持续走低而不是二手房。

　　这种情况现在可能会变得更糟

　　考虑到这一点，人们对于在高层建筑中购买新的或未规划好的公寓非常谨慎，因为这些公寓很可能成为未来的贫民窟。

　　他们认识到，过去许多公司都存在结构性问题，未来人们将会面临挑战

　　ncerned一

　　关于住在拥挤的高楼大厦里。

　　同样，新建住宅区和首次购房者居住的郊区的房屋也不适合投资，部分原因是它们缺乏稀缺性，部分原因是当地的人口结构

　　另一方面，投资级房产:

　　诉求范围广富裕的业主

　　是否在正确的位置。这里，我指的不仅仅是合适的郊区——拥有多种资本增长驱动因素的郊区——而是距离咖啡馆、商店、餐馆和公园等生活便利设施不远的地方。而且他们离公共交通很近——这一因素将变得更加重要重要的是，随着未来人口的增长，我们的道路会变得更加平坦人们会想要减少通勤时间。

　　有街头的吸引力还有一个有利的方面或好的观点。

　　

　　提供安全——因为它位于合适的郊区，而且拥有财富G安全功能，如大门，对讲机和警报。

　　提供安全的街道外停车场。

　　有潜力增加价值通过改造。

　　有一个土地资产比高-这与大量土地不同。我宁愿在我的公寓大楼下拥有六分之一块土地，而不是在郊区拥有一大块土地澳大利亚部分。

　　最重要的是，购买合适的“投资级”房产就是要遵循成功投资者遵循的经过验证的蓝图。

　　这增加了你获得更好财务回报的机会，并降低了你在房地产市场进入下一个不那么活跃的房地产周期阶段时被套牢的风险。

　　不仅仅是性质，它也是布特的位置。

　　我相信，地段将为你的房产带来80%的资本增长。

　　

　　在我们新的“新冠正常”世界里，人们似乎喜欢这样一种想法:美好生活所需的大部分东西都在20分钟的公共交通、骑车或步行路程内。

　　比如购物、商业服务、教育、社区设施、娱乐和体育资源，以及一些工作。

　　但这并不是什么新鲜事，20分钟邻里关系的兴起早在covid - 19之前就开始了。

　　

　　然而现在，工作、生活和娱乐都在20分钟内到达的能力是新的黄金标准理想的生活方式。

　　一些郊区总是比其他郊区更受欢迎，一些地区将比其他地区更稀缺，随着时间的推移，一些土地将比其他土地增值更多。

　　这就是为什么在有更多房主的郊区购买投资性房产很重要，而不是在租客占主导地位的郊区。

　　你会发现，富裕业主居住的郊区的表现将优于工资增长可能停滞不前的较便宜的远郊。

　　但是全世界都是一样的。

　　去任何一个大城市——伦敦、巴黎、维也纳、洛杉矶——你会发现富人往往住在离中央商务区10 - 15分钟车程的地方，或者住在水边。

　　为什么会这样呢?愤世嫉俗者会说，因为他们负担得起。

　　在某种程度上，这是对的。

　　总的来说，基础设施、购物和便利设施更完善的郊区往往靠近中央商务区和水域，那里是富人想要和有能力居住的地方，他们准备支付溢价住在那里。

　　富人不喜欢上下班。

　　总的来说，通过关注那些经常被忽视的自住业主正在做的事情，你可能会发现一项优于市场的投资，并在长期内提供强劲的价值和增长。

　　与此同时，我在我们的首都城市看到了位置优越的房地产，表现出色Nal房地产市场。

　　事实上，在过去一年左右的时间里，我们的首府城市的房地产市场表现优于地区房地产市场。

　　过去，澳大利亚地区的吸引力之一是与首府城市相比，它的负担能力较低。

　　但新冠肺炎疫情封锁期间的价格飙升缩小了价格差距，这种可负担性的下降破坏了区域市场相对于大都市市场的一个关键优势。

　　按地区收入中位数计算，为地区中位数住宅储蓄20%的存款所需的年限已从2020年初的7.4年上升至9.7年，而首府城市为10.0年。

　　

　　最新的人口普查告诉我们，在过去的五年里，住房拥有率几乎没有变化。

　　从2016年的人口普查到2021年的人口普查，拥有住房的澳大利亚人的比例稳定在66%左右。

　　因此，有趣的是，尽管自住业主是对房地产影响最大的群体之一，但他们通常被忽视。

　　想想看，澳大利亚近70%的房屋都是自住业主所有，这支撑了房地产价值的长期稳定增长。

　　另一方面，仅占市场30%的投资者创造了我们的房地产繁荣(通常是由于害怕错过或贪婪)和我们的房地产低迷(当他们通过旁观或抛售退出市场时)，造成了波动。

　　

　　现在，从这些数据中可以相当清楚地看出，自住业主占据了市场的最大份额——事实上，他们的数量是投资者的两倍。

　　这就是为什么我总是给那些正在寻找表现强劲的房地产的投资者以下建议:购买能够吸引自住业主的房地产类型。

　　正如我已经解释过的，在我看来，投资级房产必须具有自住业主的吸引力。

　　正如我之前说过的，大多数投资者从“房地产”开始，这实际上是错误的。

　　为了把事情弄清楚……购买投资物业不是一种策略!

　　重要的是要在头脑中开始最终的游戏，了解你需要什么，你想要实现什么。

　　然后你必须制定一个计划，一个策略来实现目标。

　　你最终购买的房产将是你将做出的许多决定的有形表现，这些决定必须以正确的顺序做出。

　　这是因为房地产投资是一个过程，而不是一个事件。

　　

　　问题是，大多数人在成为房地产投资者时都没有考虑太多。

　　一些人升级了他们的房子，把他们的老房子变成了一种投资。

　　然而，这并不意味着这是一笔好的投资，因为他们购买它可能是出于情感原因，而不是客观原因。

　　另一些人则根据营销人员的承诺购买期房，而另一些人则在自己的舒适区(离住所很近)购买房产。

　　现在，不要犯许多投资者犯的错误，因为你对这个地方很熟悉，就在自己的后院买房。

　　这真的不是在那里买东西的好理由。

　　事实上，大学最近的一项研究表明，那些在住所附近购买房产的投资者往往会购买表现不佳的房产，甚至在购买时也没有获得价格优势。

　　你以前听过这句话——不做计划就是在计划失败。

　　另一方面，战略投资者制定战略——他们把自己的未来带入现在，并制定计划来实现他们想要的结果。

　　所以你的“最终游戏”，可能看起来像这样……

　　你将拥有自己的房子，没有债务，而且……

　　一笔可观的资产投资级住宅房地产，加上杠杆率

　　一些商业地产带来现金流，以及

　　一些产生收入的资产，如股票或管理基金可能在你的超级基金中。

　　通过拥有增长型和收益型资产以及保守的债务水平，你将能够依靠投资的“提款机”生活。

　　

　　你需要多大的资产基础，需要多长时间来积累，以及需要多少现金将取决于无数的因素，这就是为什么我们总是建议，甚至在你开始考虑房产之前，就建立一个定制的战略房产计划。

　　这也是我们在Metropole一直向客户推荐的——无论他们是刚开始投资还是正在创造财富的过程中。

　　这是因为获得财富不是偶然发生的，它确实是一个执行良好的计划的结果。

　　计划是把未来带到现在，这样你现在就可以做点什么!

　　当你有一个战略财产计划，你更有可能实现你想要的财务自由，因为我们会帮助你:

　　明确你的财务目标;

　　看看你的目标是否现实，尤其是你的时间表;

　　衡量你在实现目标方面的进展——你的房地产投资组合是否为你工作，或者你是否正在为之努力;

　　找到通过房地产创造最大财富的方法;

　　识别你没有想到的风险。

　　真正的好处是，你可以比一般投资者更快、更安全地通过房地产投资组合来增加财富。

　　策略性物业计划应包括以下部分:

　　1. 资产积累策略。2. 制造业资本增长战略。3. 租赁增长策略。4. 资产保护和税收最小化策略。5. 包括长期债务削减和……的财政战略。靠你的房地产投资策略过活。

　　几乎和没有策略一样糟糕的是遵循错误的策略。

　　正如我所说，住宅房地产是一种长期、高增长、低收益的投资。

　　你的策略应该是利用你的房地产投资组合的资本增长来增长一个大的资产基础，这将在未来给你更多的选择。

　　

　　然而，许多新手追逐现金流或下一个热点，或试图通过翻转来快速获利。

　　这些都是投资灾难的配方!

　　其他人追求税收优惠，因为他们认为负扣税的新房产将“降低他们的税收”。

　　因此，他们会在远郊买一套新房子，或者为一套两年后完工的期房付定金，因为他们能享受到更高的折旧扣除额。

　　问题是，这些房产根本无法提供你增加财富所需的资本增长。

　　然后几乎和改变策略一样糟糕。

　　不幸的是，当市场走软时，一些投资者会受到惊吓，而不是坚持一种经过验证的策略，通过资本增长来确保自己的财富创造，而是选择了一种便宜的、据称令人愉快的东西。

　　他们寻找的不是长期以来“一直有效”的方法，而是“现在有效”的方法。

　　因此，当劣质资产表现不佳时，他们的笑容变成皱眉也就不足为奇了。

　　这个机会之窗并不是因为房产便宜，然而，当你回顾三年后，你今天为房产支付的价格肯定会看起来很便宜。

　　机会之所以出现，是因为消费者信心仍然低迷，许多潜在的购房者和投资者都在观望。

　　然而，我相信今年晚些时候，许多潜在的买家将意识到利率已经见顶，通胀也已经见顶，那时被压抑的需求将被释放，因为贪婪(FOMO)超过了恐惧(FOBE——害怕提前购买)，就像房地产周期继续进行时一样。

　　我们在2018年底至2019年初看到了这样的机会，当时对即将到来的联邦选举的担忧阻止了买家进入市场。看看从那以后房地产价格的变化。

　　在全球金融危机末期和2002年科技股崩盘后，我也看到了类似的机会。

　　历史总是会重演。

　　战略投资者将利用我们的房地产市场在未来几年将提供的机会，在最大限度地发挥其优势的同时保护其劣势。