拜登总统呼吁国会将房租涨幅限制在5%

　　

　　美国总统拜登呼吁国会通过立法，将大房东公寓的年租金涨幅限制在5%以内。

　　白宫周二在拜登前往内华达州时公布了这一计划。内华达州是一个摇摆州，房价飙升已成为拜登与共和党候选人唐纳德·特朗普(Donald Trump)竞选连任的关键问题。

　　拜登提出的租金上限只适用于拥有50套以上公寓的“企业房东”管理的现有租金，覆盖了美国租赁市场的一半左右。白宫公布的一份计划概要显示，这些房东要么同意从今年开始和未来两年将租金限制在每年5%的上限，要么失去特殊的税收优惠。

　　拜登在一份声明中说:“在几十年来未能建造足够的住房之后，租金太高，对于太多的工薪家庭和年轻的美国人来说，买房是遥不可及的。”“今天，我向企业房东发出了一个明确的信息:如果你把现有单元的租金提高5%以上，你就应该失去宝贵的税收优惠。”

　　拜登在上周的新闻发布会上过早地暗示了这一提议，当时他提到计划将租金涨幅限制在5%，但没有提供进一步的细节，这在住房政策界引发了混乱。

　　

　　新的租金上限计划需要得到目前意见分歧的国会的批准，但很快就遭到了代表房屋建筑商和房东的行业组织的强烈反对，他们认为，该计划会阻碍新的租赁建筑，从而加剧住房危机。

　　除非拜登在11月的选举中赢得连任，并且他所在的民主党人在参众两院获得多数席位，否则这项提案不太可能在国会获得通过。共和党在众议院占微弱多数。这是白宫在一份声明中承认的现实。

　　声明说:“国会的共和党人阻挠了总统的住房议程。”“共和党人站在提高租金的企业房东一边，而拜登总统正在打击哄抬价格的行为，并建造更多房屋以降低租金，让工薪家庭能够拥有住房。”

　　更直接的是，拜登周二还宣布计划在内华达州南部腾出部分联邦土地，建造多达1.5万套新的经济适用房。长期以来，白银之州一直呼吁将该州的一些庞大的联邦土地转化为土地，特朗普也提出了类似的建议，将部分联邦土地用于新建筑。

　　Realtor.com?高级经济学家Ralph McLaughlin说:“令人鼓舞的是，拜登政府和特朗普竞选团队最近宣布的政策似乎相似而非不同，他们都呼吁开放更多联邦拥有的土地用于新的住房供应，并通过税收优惠降低住房成本。”

　　麦克劳克林补充说:“主要的区别在于，拜登通过限制利用联邦补贴的房东的租金上涨，专门针对市场的租房者。”“市场的租房者是特朗普竞选团队尚未解决的问题，我们很想听听他们对这个问题的看法。”

　　今年4月，拜登政府发布了一项新规定，将低收入住房税收抵免(低收入住房税收抵免)资助的住房的年租金涨幅限制在10%以内。该计划鼓励私人投资于经济适用房开发。他的新计划将更进一步，要求所有大房东至少在2026年之前将租金涨幅限制在5%以内。

　　联邦政府从未在全国范围内对房东的房租上涨实施过广泛的限制。从历史上看，美国的租金管制政策一直是在州和地方层面实施的，而不是联邦层面。

　　白宫将租金限制在5%以内的新计划只适用于现有房产。它将排除任何新建筑，白宫表示，这一区别是为了促进更急需的住房单元的开发。

　　不过，代表房屋建筑商和房东的团体抨击了这一提议，坚称这将加剧全国住房短缺。

　　全美住宅建筑商协会(National Association of Home Builders)主席卡尔?哈里斯(Carl Harris)表示:“任何形式的租金管制都不利于住房市场，拜登总统的税收计划将现有多户住宅的租金限制在5%以内，这会加剧住房负担能力危机，因为在美国住房短缺150万套的情况下，这将阻碍开发商建造新的租赁住房。”

　　哈里斯补充说:“这些租金上限也会伤害到现有的租户——那些总统试图帮助的租户——因为如果租金固定，业主和开发商将无法支付不断上涨的成本。”

　　

　　相反，NAHB呼吁拜登扩大低收入住房税收抵免，并削减住房建筑商声称通过增加过多负担和成本来阻碍多户住宅项目的规定。

　　代表多户住宅业主的全国公寓协会抨击拜登的计划是“对失败的租金管制政策的又一次尝试，将损害美国各地的社区和租房者。”

　　该组织在一份声明中表示:“联邦租金管制只会将租赁房屋挤出市场，减少住房选择，同时增加住房成本，并给通胀带来上行压力。”“是时候停止发布伤害那些试图为美国人提供住房的人的政策了。”

　　甚至一些关注经济适用房的组织也对拜登的新计划持批评态度。

　　“租金上限不起作用，只会对住房供应产生寒蝉效应。“免除新建筑将不会改变这一点，它清楚地表明，住房的长期投资可以追溯为不经济的，”全国住房会议(National housing Conference)主席兼首席执行官戴维·m·德沃金(David M. Dworkin)说。全国住房会议是一个由经济适用房领导人组成的联盟。“现在是时候停止盲目制定政策，认真对待住房生产了。”

　　其他经济适用房倡导者对租金上限计划表示了谨慎的赞扬，但他们认为，该计划做得还不够，也没有充分利用政府可以使用的工具。

　　“拜登总统提出的暂时限制租金上涨以防止租金欺诈的建议是历史性的，”全国低收入住房联盟主席兼首席执行官黛安·耶特尔说。“但与其等待国会在选举后推进反租金欺诈措施，拜登总统现在可以也应该采取行动，按照NLIHC和全国租房者的要求，为居住在联邦抵押贷款支持的房产中的租房者提供这些和其他关键保护。”

　　相反，NLIHC呼吁拜登通过联邦住房金融局(Federal Housing Finance Agency)实施新规定，理论上可以限制由房利美(Fannie Mae)或房地美(Freddie Mac)这两家政府支持企业提供抵押贷款的房产的租金上涨。

　　

　　一位FHFA官员上周告诉Realtor.com，该机构不排除采取任何保护租户的新措施，包括研究租金上涨。但该人士表示，尚未就未来公告的时间表做出决定，必须仔细研究潜在的变化，以防出现任何法律或其他风险。

　　非营利性租户联盟联合会(Tenant Union Federation)的负责人塔拉·拉古维尔(Tara Raghuveer)在社交媒体上称赞了租金上限的概念，但称拜登的计划是一个“话题”，需要有行动来支持。

　　与此同时，拜登预计将于周二下午在拉斯维加斯举行的经济峰会上宣传他的新住房计划，试图在一个难以驾驭的竞选季节提升这个问题，他在上个月的辩论中的糟糕表现以及周六对特朗普的暗杀企图动摇了这个问题。

　　麦克劳克林说:“在这个选举季节，我们欢迎在国家舞台上进行与住房有关的讨论。”“尽管长期以来阻碍住房供应的政策主要存在于州和地方层面，但联邦政府在帮助解决供应问题方面确实可以发挥象征性和实际的作用。”

　　这位Realtor.com的经济学家补充说，他希望“联邦政府的这些努力具有象征意义，有助于促进各级政府对住房政策的进一步讨论。”