冒充业主出售财产的人可能要承担房产损失赔偿责任

　　

　　亲爱的PAO,

　　一个人自称是土地的所有人，结果却不是真正的土地所有人，他能被控告地权吗?我朋友的阿姨在奎松省买了一处房产。卖给她房产的那位女士向她保证，她是房产的所有者，甚至还给她看了房产的纳税申报单和产权。我朋友的阿姨依靠这位女士的声明和保证，所以她支付了押金和50%的余额。她应该支付剩余的钱，但她最终从邻近地块的居住者那里得知，卖给她的土地的真正所有者已经去世了，而卖给她土地的女士甚至不是所有者的继承人，而是o只有和真正的主人同名。我朋友的姨妈已经要求她妈妈他回来了，但那位女士说她已经用过了她愿意给她另一处房产，但我朋友的姨妈拒绝了。因为看起来她将无法得到她的mo回过头来，我朋友的阿姨现在走了对提起刑事案件的设想。为了劝阻她不要诉诸法律，卖家说我朋友的阿姨也有过错，因为她没有尽职调查。这是有效的辩护吗?

　　Elisa

　　亲爱的Elisa,

　　只有财产所有人有权享有和处分其财产，但法律允许通过授权代表处分的除外。(《菲律宾新民法典》第428条关于第1878(5)条)

　　相应地，如果一个人明知他或她既不是业主也不是后者的授权代表，却声称自己拥有出售财产的权利或权力，并最终将其出售给依赖这种虚假陈述并在适当时候遭受损害的买方，则可以因侵权而被起诉。根据我国法律的下列规定，这种欺诈行为将受到处罚:

　　“艺术》315。诈骗(estafa)。-任何人以下述任何手段欺骗他人:

　　“2。通过下列任何一种虚假的借口或欺诈行为，在欺诈之前或同时实施:

　　“(a)使用虚构的姓名，或虚假地假装拥有权力、影响力、资格、财产、信用、代理、业务或虚构的交易，或通过其他类似的欺骗手段。”(经第10951号共和国法令修订的《刑法》第315 (2)(a)条))

　　可以预期，犯下罪行的人，例如estafa，将提出任何和所有可用的辩护，其中包括声称受害者疏忽或缺乏勤勉。不采取应有的努力通常是不利的和有偏见的，并经常造成伤害或损害有关方面。

　　但是，如果该当事人认真地依赖于对他/她的声明和保证，并且实际上是犯罪者实施了欺骗或欺诈行为，那么这种不履行尽职调查的行为将不能免除犯罪者的刑事责任。最高法院通过大法官Ramon Paul Hernando，在Isidro Dulay三世和Elena Dulay夫妇诉菲律宾人民案(GR 215132, 2021年9月13日)中阐明如下:

　　“我们注意到，私人投诉人似乎没有进行尽职调查，以确定物业的实际拥有权。”然而，私人投诉人没有进行尽职调查，并不能否定上访者假装拥有标的物业，并将其出售给容易上当受骗的买家而获利的欺诈行为。简而言之，当请愿人收到有关财产的付款时，他们知道自己不是可以有效转让所有权的登记所有者，欺骗的状态就完成了。我们一次又一次地裁定，被引诱的人必须对陈述的虚假性一无所知，必须依赖陈述的真实性，并因此遭受伤害。

　　“在Virata诉Ng Wee案中，我们将“欺诈”定义为故意实施不法行为或故意不作为，明知并有意造成该行为或不作为自然而必然产生的后果。从一般意义上讲，欺诈被认为包括任何旨在欺骗的东西，包括所有涉及违反法律或道德责任、信任或正当信任的行为、疏忽和隐瞒，导致对他人的损害，或通过不适当和不诚实的优势来获取他人。欺诈也被描述为包含了人类智慧所能设计的各种各样的手段，一个人通过虚假的建议或隐瞒真相来获得优势，包括所有的惊喜，诡计，狡猾，掩饰，以及任何欺骗他人的不公平方式。”

　　作为推论,你朋友的阿姨可能追求提起申诉estafa向那位夫人把她的财产,尽管这可能是一个缺乏勤奋,只要她可以清楚地证明说卖家出售相同,没有权利或权力,她买了房地产真正依赖卖方的代表,最终被证明是错误的,事实上,她遭受了损害赔偿的原因。

　　我们希望我们能回答你的疑问。这个建议完全是基于你方所叙述的事实和我们对此的理解。当其他事实被改变或阐述时，我们的观点可能会发生变化。

　　编者按:《亲爱的PAO》是公共检察官办公室的每日专栏。阿科斯塔局长的问题可发送至[电子邮件]保护)